中国的荒唐房价岂止是泡沫

发表于 2012-05-21 13:01 | 阅读 49 次阅读

 

这几年,对中国房地产是否有泡沫,国内好些专家各执一词,分成了两派。

什么叫泡沫?泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么,该如何计算?对此,就像股票的P/E值一样,国际上有很多计算尺度,如“收入房价比”,“月收入每平米价格比”,以及“租售比”等等。

由于中国居民的收入来源繁杂,比较难于得出准确的金额,这里就用租售比来衡量房子的价位。

所谓租售比,就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子,假如月租金为5千的话,那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。

也就是说,当租售之比为160时,房价就是合理的,当租售之比高于160的时候,房价则有泡沫的嫌疑了。

有人忍不住会质疑,为何租售比要定在160这个节点上?这一数据从何而来?

首先,这是因为欧美房价的上下起伏,在过去的2、300年间与通胀的幅度相似。如上图显示,美国自1890年之后的120年间,扣除了通胀(平均每年2%)的因素,房价虽然有高有低,但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素,长期来看房价是不变的。

举一个具体的实例。这里有甲乙二君,他们看中了两套一模一样市值100万的房子,假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子,乙君以6250一个月租了下来。

以欧美每年平均2%的地产税来计算(按当年的房价征收),这儿为计算方便,房租的上升值和地税的上升值正好相抵,都忽略不计。

在160个月之后,甲君拥有的房子升值了,但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等,他实际拥有的依然是100万。

而乙君把100万拿去投资理财,他的投资(按欧美过去100年的保守的理财方式,平均回报至少8%)的回报率,正好支付房租。

因此在租售比160的情况下,甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看,在房价没有泡沫的时候,其实租房和买房没有优劣之分,只是选择不同的生活方式而已。这也正是为何欧美的大城市,长期以来租房和买房的比例一半一半。

然而,由于中国目前不用支付地产税,所以160的租售比,可以提高至200。如果还是以市值100万的房子为例的话,假如月租金为5000元,那么从金融角度上来看,房价就不存在泡沫,而一旦房租低于5000元,房价就有泡沫之嫌了。

但事实上,当今中国房价的租售比,已经普遍超过了200,特别像北上广那样的大城市,租售比平均为500,超出800到1000的也随处可见。

最近,笔者一个老朋友回国定居,在上海东方曼哈顿租了一套市价800万的公寓楼,每月租金7500,租售比超过了1000!按先前那个甲乙二君实例来看,那在中国租房简直太合算了!

在这种情况下,如果还有专家坚称中国房价毫无泡沫,笔者倒同意这个说辞,因为再以泡沫来形容中国的房价,已经不准确。犹如普通的秤最多到达300斤,如果一个人体重超过了600斤的话,在医学上就不能用fat(胖)来形容,只能用obesity(痴肥).

有泡沫又怎样?中国好些专家说,中国国情不同,我们这儿的房价只会涨,不会跌,即使有泡沫也不会破。

这句话,30年多前南美人说过;20多年前香港人说过、台湾人说过、东南亚人说过,日本人也说过;几年前美国人说过、爱尔兰人说过、俄国人说过、迪拜人也说过……大家往往都真心的坚信,即使其他地方的房价会跌,可他们那儿的房价只涨不跌,绝对不会跌!

但遗憾的是,结果都有那么一天,那儿的房价突然掉头向下……

千万别心存侥幸!每当泡沫来临时,总会有人说这次不一样,我们这儿是不一样的,可历史总是惊人的相似,历史总是不断重演,区别在于早晚而已。

结果,造就了800年来的一部金融荒唐史。往往是一切保持正常,直到不正常的事情发生,就像日本刚发生的地震海啸,就在半小时之前还是晴空万里……

主流产品

  • HKFE:恒生指数(HSI)
  • HKFE:小型恒指(MHI)
  • HKFE:国企指数(HHI)
  • NYMEX:纽约期金(GC)
  • NYMEX:纽约期银(SI)
  • NYMEX:纽约原铜(HG)
  • NYMEX:纽约原油(CL)
  • IDEAL PRO:欧美(EUR.USD)
  • IDEAL PRO:美日(USD.JPY)
  • KSE:K200指数期权(K200)
  • SGX:新华A50指数(XINA50)
  • 核心提示

    • 站长:IB(盈透)资深客户,开户专家,1978年生于佛山,引领大家走出TWS及IB迷雾,赢在起跑线。
    • 砖家:36岁爆仓263万人民币,即使如此,仍然坚持信念,不断前行,从第三届开始参加期货日报举办的全球衍生品实盘交易大赛,务求能重新崛起,传播正能量。
    • 盈透:第一家在中国大陆设立官方代表处的美国网络券商。

返回首页 | 关于我们 | 联系我们 | 网站地图 | 开户指南 | 开户图解 | 版权声明