资产清售代理人不会告诉你的10件事(上)

发表于 2013-07-21 17:50 | 阅读 1 次阅读

1.“这份工作谁都能做。”

资产清售业务是由四个D推动的:置换面积较小的房子(downsizing)、过世(death)、离婚(divorce)和债务(debt)。由于每天都有大约10,000名美国人跨进65岁的行列,在置换较小面积物业的人中有很多都是婴儿潮中出生的那一代人。但是,很多其他人也可能在处理资产方面有寻求帮助的需求──这些人可能正在想方设法地把最近继承来的古董塞进小公寓里,或为执行离婚协议而清理资产,或是要稳住自己的债主,他们也可能只是为了新工作而搬家。因为美国的平均住宅面积在2,500平方英尺左右(约合232平方米,且并未计入占总数十分之一的美国家庭所租赁的储物柜的面积),因此想要凭一己之力清空一套住宅绝非易事。

进入资产清售行业。来自北卡罗来纳州夏洛特(Charlotte)的朱莉?霍尔(Julie Hall)是一名评估师及地产专家,她还是美国资产清售代理人协会(American Society of Estate Liquidators)的执行理事。霍尔表示,在美国共有约14,000名资产清售代理人。她还称,成为美国资产清售代理人协会的会员必须满足一定的教育和从业要求,并遵守相应的道德规范。但是霍尔表示,大部分资产清售代理人都没有接受过正规的培训。她说,任何人都可以开办一家资产清售行,而且很多在经济衰退中丢掉工作的人也正是这么做的。

那么,客户们怎样才能在为数众多的执业者中找到一名值得信赖的代理人呢?美国并没有监管资产清售行业的机构,也没有相关投诉的处理中心。但是霍尔称,进行一些基本调查能够避免自己掉进陷阱,比如:用谷歌(Google)搜索你考虑聘用的代理人的名字,查询当地商业促进局(Better Business Bureau)的评价,或请代理人提供推荐人或相关教育的信息。Angie’s List或Yelp等网站能够提供更多的信息,不过,Angie’s List需要用户在支付会费后才能进行查询。业内人士称,如果有时间,你应该在签署代理协议前参加几场由你打算聘用的代理人组织的资产清售会。

2.“你的东西远不能卖到你预期的价格。”

《古董巡展秀》(Antiques Roadshow)等电视节目让人们误以为很多人家的地下室和阁楼里都蕴藏着巨大的财富。实际上,事实并非如此。那些祖母百般珍藏的喜姆(Hummel)小瓷像难道不贵重吗?专家们表示,喜姆小瓷像的价格现在并不高,因为大众的审美观已经发生了变化,并且市场也已经达到了饱和。在最风靡的时候,一个喜姆小瓷像可以卖到100美元到450美元之间,但是现在,除了最珍稀的款式,这些小瓷像或许都只能卖到20美元或30美元。在家具市场,潜在卖家的数量也超过了买家的数量。那些要置换小面积住宅的婴儿潮一代常常错愕不已地发现,他们坚实的古典家具只能卖到当时买价的一小部分。

甚至某些严肃收藏品市场也有所转淡,比如乔治王朝时期的英国古董。美国评估顾问公司(Appraisal Resource Associates)总裁、来自纽约的评估师弗朗西斯?泽曼(Frances Zeman)表示,在五年前的拍卖会上拍出10,000美元到20,000美元的古董如今可能都很难卖到当时价格的一半。泽曼表示,这在一定程度上是审美改变的缘故。她表示,每隔三年至五年,收藏者都应该与评估师进行沟通,以确认自己的收藏品在市场上的价格没有大的变动。泽曼还说,保留目前的评估报告对收藏品保险也至关重要。

3.“话又说回来了,我们怎么知道你的东西价值几何?”

资产清售代理人通常是给资产清售的货品定价的人,但是他们中的大多数人都是未经培训的评估师。这也无伤大雅,只要他们知道在自己力不能及的时候去找救兵就可以了。当代理人不清楚一件物品的价值时,他们应该向资深的专业人士请教,而不是草草地在eBay上进行搜索。专家们建议,理想的状况是,客户在聘请资产清售代理人前应该把那些自己认为很有价值的物品送去评估。(泽曼表示,优秀的资产清售代理人会向客户推荐评估师,并请评估师确定难以定价的货品的价格,但是别对此寄予厚望。)

如果某件物品确实价格昂贵──比如正品卡地亚(Cartier)或蒂凡尼(Tiffany)珠宝──那么或许最好的方式是在拍卖会上,而不是在资产清售会上将其出售。评估师们表示,去资产清售会上寻宝的买家或许乐于看到代理人低价销售藏品,但是卖家或者代理人通常想要卖出公平的市价,而拍卖行更有可能确保稀有物品卖出公平的市价。

4.“东西太多?最好现在就着手处理。”

最近,囤积症(Hoarding)已被正式认定为一种心理疾病,美国心理学会(American Psychiatric Association)最新刊发的第五版《精神疾病诊断与统计手册》(简称DSM-5)中就涵盖了这种疾病。(参见:DSM-5中列举的15种新的心理疾病。)囤积症的特点是收集的物品多到引发危险的程度,令床和浴缸等重要生活空间都受到侵占,哪怕最狂热的收藏都不能与之相较。专家们表示,虽然资产清售代理人并不会经常遇到这样病态的状况,但是很多客户的收集之路的确越走越远。Caring Transitions的总裁克里斯?西曼(Chris Seman)表示:“你会惊讶地发现有那么多人都游走在收藏、混乱和囤积的边缘。”Caring Transitions是一家全美范围的老年人迁居及资产清售公司。此外,那些经历过经济大萧条的老年人通常都不愿意丢弃哪怕是最普通的物品,而那些认知能力不断下降的老年人往往会忘记他们有多少这样的东西。最近在亚利桑那州一对90多岁的老年夫妇家中,西曼看到了一大堆冰激凌勺。艾伦?克卢格(Alan Klug)是旧货清理服务公司1-800-GOT-JUNK驻巴尔的摩和匹兹堡的特许经营合伙人。克卢格表示,人们总是低估清空住宅所需耗费的努力。他说:“人们以为他们的物品可以装满半辆卡车,但通常却能装满两辆。”克卢格的公司使用的是装载量为15立方码(约合11.5立方米)的卡车,大概能装八台标准尺寸的冰箱。

专家们建议,人们应该在有需要进行资产清售前就开始处理家庭物品,比如粉碎不需要的财务文件,并在自己身体条件允许的时候将物品赠予他人。这样的话,物品的主人就可以在重大事件到来(通常伴随着资产清售)之前,仔细斟酌物品的赠予、捐献或处理事宜。鉴于舍弃有纪念意义的物品──比如旧的洗礼袍等──着实不是一件易事,家庭可以采取一些措施缓解这种痛苦:例如,西曼建议,打算置换小面积物业的婴儿潮一代可以邀请朋友和家人一起分享那些最受珍爱物品的故事。把藏品拍成影集也有助于人们和它们告别。西曼说:“记忆并不在这些衣服中,记忆蕴含在当时的场景之中。”

5.“你们的销售所得有很大一部分要归我们。”

通常,资产清售代理人是依据资产清售的总金额按比例收取酬劳的。据一位资深代理人称,抽成比例各地不同,但平均在35%左右。并且,你可不要以为付给代理人的酬劳是减掉所有未售出物品后再计算出来的。如果客户要求住房在清空后“一尘不染”,霍尔还会另外收取每小时125美元的费用,包括将所有剩余物品捐献或处理,并将地板和油毡地面扫净(吸尘并未包含在内)。她说,这项服务收费大约1,000美元一天,价格着实不菲,但是对于很多人来讲,有专业人士高效又负责地帮你清空房子或许物有所值。与此同时,为了确保资产清售取得良好的效果,业内人士建议业主应询问代理人计划采取怎样的营销方式,业内人士称很多成功的代理人都有一众忠实的买家。

一份好的合同会包含所有上述细节。来自科罗拉多斯普林斯(Colorado Springs)的老年人法律律师凯瑟琳?安妮?希尔(Catherine Anne Seal)表示,如果你的资产清售代理人更青睐口头协议,那么请不要选择这位代理人。她说:“书面合同存在的意义在于事情的进展并非总是一帆风顺。”即使在订立了合同的情况下,诈骗也可能会发生。希尔讲述了发生在几年前的一件事情,当时她被法庭指定为一名老年妇女的代理律师,这名妇女那时正在置换小房子,并准备搬至疗养院。她聘请了一位资产清售代理人出售这位妇女的部分物品,但双方并未签订合同。清售结束之后,她照例收到了一张支票,但是等到这张支票遭到拒付之时,这家公司已经蒸发了。希尔表示,这是她在17年处理资产清售案件的从业经验中唯一一次被人诈骗的经历。她说,“我试过了每一种追索方式”,但她仍未能找到这家诈骗公司,也未能追回这笔款项。希尔称,人们应该对打算聘用的资产清售代理人做好调查,并“刨根问底”。

在考虑将已故人士的财产拿出来清售时,请不要忘记纳税这件事。住宅中所有物品的价值都应计入遗产总额,并据此计算应缴纳的遗产税(律师表示,如果举办资产清售会的时间是在业主刚刚过世后,那么物品的价值应该按照售价计算,而不是按照评估价计算)。对于在2013年过世的人留下的遗产,美国联邦赠与税和遗产税的免税额为525万美元,而大多数遗产的金额都低于这一标准,并不需要缴纳联邦税。然而,在马萨诸赛等州,州遗产税的免税金额为100万美元,这一设定令中产阶级家庭也需要交纳遗产税。在资产清售会举办之前,代理人可以向客户提供家庭全部物品的估价。海曼?达林(Hyman Darling)是马萨诸赛州斯普林菲尔德(Springfield)培根?威尔逊律师事务所(Bacon Wilson)的合伙人,也是全美老年人法律律师学会(National Academy of Elder Law Attorneys)的董事会成员。达林表示,对于那些试图将家庭物品的价值从遗产价值中减扣的人,即使他们日后把在资产清售会上未能售出的物品捐献出去,他们也不能申请慈善捐赠税收减让。



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